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国家证监会20日宣布启动不动产私募投资基金试点，同日，基金业协会也发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，备受关注的不动产私募基金正式启航。不动产私募基金被视为协助房地产行业融资「第三支箭（股权融资）」的新突破，此次试点目的在于推动房企降负债、降杠杆，补充流动性，优化资产负债表，希望促进房地产市场盘活存量。

不动产私募投资基金是指专门投向不动产的私募股权基金，一般操作模式为买断不动产项目作为底层资产，以实现资产控制和隔离，实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，内地已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。据证监会透露，建设银行住房租赁基金曾于2022年10月完成备案。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设「不动产私募投资基金」类别，并采取差异化的监管政策。

根据《备案指引》，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1,000万元（人民币，下同），且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3,000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

《备案指引》明确规定，不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

《备案指引》还要求参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

财新指出，2022年11月末，证监会发布房企股权融资方面调整优化五项措施，即市场俗称的「第三支箭」，其中包括不动产私募投资基金试点。相较需要抵押的贷款与债权融资、缺乏投资者的股权融资，「第三支箭」对不动产私募投资基金投向松绑，提出可直接收购住宅与商业地产项目及在建未完成项目，有助于盘活房企存量经营性不动产，也能为出险房企解决问题楼盘引入机构资金「活水」。（编辑部）

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